一般來說，從開價殺5%-15%是合理範圍。具體要看市場狀況和屋主開價的誠意。如果屋主開價比實價登錄高很多，當然有空間殺更多；但如果開價已經是行情價，能殺個5%就要偷笑了。記住，殺太多屋主可能懶得理你，殺太少又顯得沒誠意，建議先出個85%-90%試探看看。

斡旋金（又稱要約書）是買方表示購買意願時支付的款項，通常10-30萬不等。一旦屋主接受，你就等於要約成立，原則上不能反悔，否則斡旋金可能被沒收。但如果屋主還沒accept，你的錢還在你手上。所以付斡旋前，務必確認坪數、設備、產權都沒問題再下手。

推薦到內政部不動產交易實價查詢服務網查詢，資料最完整。查的時候注意幾點：1. 篩選近六個月的成交資料，太久的不準；2. 注意坪數差異，同樣40坪但公設比不同，單價差很多；3. 看備註欄，有沒有特殊交易（親友交易、含車位拆算等）要排除。善用篩選功能，愈精準的條件，行情才愈準確。

這是很常見的問題。解決方案有幾種：1. 多找2-3家銀行估價，不同銀行估的價可能差異很大；2. 準備更多自備款補差額；3. 拿其他擔保品（如定存、保單）增加核貸成數；4. 跟屋主協商降價到銀行估價範圍內。通常銀行估價會落後市場半年到一年，所以新房子或漲幅大的區域，估價跟不上是正常的。