前言：買房子前，你一定要搞懂的房貸祕密

大家好，我是已經折騰過三間房子的阿偉。今天要跟大家聊聊一個我當初買第一間房子時完全霧煞煞的主題——房屋貸款成數。我還記得那時候業務跟我說「最高可以貸到八成」，我開心地以為自己準備兩成頭款就沒問題了，結果最後對保的時候才發現根本貸不到那個數字，當場差點在心裡罵出髒話。這個坑，我踩過，所以不想讓你們再踩一次。

房屋貸款成數，簡單來說就是銀行願意借你多少錢，佔房子總價的比例。但這個數字可不是銀行隨便喊的，它會因為你的個人條件、房屋狀況、市場環境等因素而有所變動。今天這篇文章，我會把影響核貸的七大成數因素全部拆開來說明，讓你在踏進代銷或房仲店之前，就心裡有個底。

房屋貸款成數基礎教學：這樣算最正確

什麼是房屋貸款成數？

房屋貸款成數，英文叫做 Loan-to-Value Ratio，簡稱 LTV，指的是銀行願意借給你的金額，佔房屋「銀行鑑估值」的比例，而不是你實際成交價的比例。這點非常重要，很多人以為成數是對照成交價來算，結果申請下來發現貸不到自己預期的金額，就是因為搞混了這個觀念。

舉個例子來說：你跟賣方談好以1,000萬買一間房子，但銀行只鑑價950萬。這個時候，你所能貸到的最高金額是950萬乘上成數，而不是1,000萬。假設銀行覈準八成，那就是950萬×0.8=760萬，你需要自己籌措的資金就是1,000萬-760萬=240萬，而不是原本以為的200萬。

這個落差，我第一次買房的時候就實實在在地踩過。當時業務說可以貸八成，我準備了200萬頭款，結果鑑價出來少了50萬，我還要多湊10萬塊出來，當下真的很崩潰。所以建議大家，在看屋之前先去了解一下銀行對這類產品的鑑價習慣，心裡有個底。

常見的貸款成數有哪幾種？

在臺灣，一般首購族最常聽到的就是「青年安心購屋優惠貸款」的八成，其他的一般房貸大概落在六成到八成之間。當然，現在也有很多針對特定族羣推出的優惠專案，像是軍公教人員專案、三師專案（醫師、會計師、建築師）等，成數可能比較高一點。不過具體能貸到多少，還是要看個人條件和房屋狀況。

  • 首購族一般房貸：最高八成（自備款至少兩成）
  • 非首購或投資用途：最高六成
  • 軍公教優惠專案：最高八五成
  • 陽臺、露臺等附屬建物：通常不計入鑑價或計入較低成數

這裡有個小提醒，大家常聽到的「貸八成」是指「最高」可以貸到八成，銀行最後給你的成數可能因為個人徵信條件而有所調整。我就認識一個朋友，明明收入很不錯，但因為信用卡常常只繳最低應繳金額，導致聯徵分數被扣，最後只貸到七成，比預期少了很多。所以徵信紀錄真的要好好照顧啊！

影響房屋貸款成數的第一大因素：個人信用狀況

聯徵分數決定你的貸款命運

說到影響房貸成數的因素，第一個要講的就是你的個人信用狀況，也就是聯徵中心記錄下來的信用評分。銀行在審核房貸時，會去調閱你在聯徵中心的信用報告，分數越高，代表你的信用越好，銀行自然願意借更多錢給你，利率也可能比較優惠。

聯徵分數的範圍是200到800分，一般來說，分數在600分以上算是中等，700分以上是良好，750分以上就是優質客戶了。我當初在辦第二間房子的房貸時，因為前一間房貸繳款紀錄正常，聯徵分數還不錯，銀行直接給我八成而且利率還殺了0.1個百分點。所以說，維持良好的信用紀錄，長期來看是真的有差的。

什麼行為會扣信用分數？

這裡我要用過來人的經驗跟大家說，哪些行為會影響你的聯徵分數：第一，信用卡帳單只繳最低應繳金額或遲繳，這個問題很嚴重喔！我曾經聽過有人只是遲繳了三天，聯徵分數就直接被扣了快一百分。第二，信貸或車貸有呆帳紀錄。第三，近三個月內頻繁聯徵調閱信用報告，比如你去A銀行問房貸利率，他們調了一次聯徵，然後你又去B銀行問，又調了一次，這樣連續調閱會讓銀行認為你很缺錢，分數自然會受影響。

所以建議大家，在決定要申請房貸之前的半年到一年，就要開始注意自己的信用狀況。信用卡帳單盡量全額繳清，不要只繳最低應繳金額，也不要隨便申請多張信用卡或信用貸款，這些都是會影響聯徵分數的地雷區。

影響房屋貸款成數的第二大因素：房屋狀況與類型

新屋、中古屋、預售屋大不同

除了個人條件之外，房屋本身的狀況也會大大影響銀行願意借錢的意願。不同類型的房子，銀行鑑價和核貸成數都會有所不同，這點我在第一次買房的時候也是完全不知道，喫了不少虧。

預售屋：因為還沒有完工，銀行通常是依據建商提供的資料和區域行情來鑑價。由於沒有實體房子可供查驗，銀行會比較保守，通常成數會稍微低一點，而且可能在撥款時還會重新鑑價一次。

新成屋：已經蓋好但還沒有人住過的房子，銀行鑑價相對單純，因為可以直接到現場查勘。但要注意的是，新成屋的價格通常包含了全新的裝潢和配備，如果銀行認為這些附加價值不高，可能就會用比較保守的方式來估價。

中古屋：這個是我最推薦、也是我自己買過兩次的類型。但缺點是屋況參差不齊，銀行在估價的時候會考慮折舊問題。一般來說，中古屋的鑑價會比附近新屋低一些，折舊年限大概一年到三年不等。另外，如果房子屋齡超過30年，銀行可能會要求更加嚴格的估價，有些甚至只願意貸五成。

特殊房屋類型的限制

另外有一些比較特殊的房屋類型，大家在購買之前也要特別注意。像是我之前幫親戚看過一間夾層屋，因為這個夾層算是二次施工增建的部分，銀行在估價的時候完全不算進去，所以實際上你能貸到的成數可能只有房屋總價的一半不到。同樣的問題也常出現在頂樓加蓋、陽臺外推等違章建築上。

還有一種是所謂的「工業住宅」，這種房子雖然價格比較便宜，但因為土地使用分區的問題，很多銀行是不願意承作的，就算願意，成數也會受到很大的限制。我建議大家在簽約之前，一定要先問清楚銀行的承作意願，否則等到對保階段才發現貸不到錢，那就欲哭無淚了。

影響房屋貸款成數的第三大因素：房屋所在地段與生活機能

銀行在估價的時候，最重要的參考依據之一就是房屋所在地段。這個地段好不好、生活機能如何、周邊有什麼設施，都會影響銀行的鑑價意願。我當初在選房子的時候，業務推薦我兩間價格差不多的房子，一間在市區但是比較老的公寓，一間在重劃區但是是全新的電梯大樓。我最後選了市區的公寓，因為我知道市區地段的銀行鑑價會比較穩定，果然後來要轉手的時候也比較容易。

銀行喜歡的地段條件

銀行最喜歡的地段，通常具備以下幾個條件：第一，靠近捷運站或主要交通樞紐，步行時間在十分鐘以內最佳。第二，周邊有完整的商圈，生活機能便利。第三，學區優質，因為學區宅的保值性比較強。第四，沒有重大嫌惡設施，比如說沒有對著廟宇、加油站、變電所等。

反過來說，比較偏遠或是開發中的區域，銀行的鑑價可能就會比較保守。因為銀行也要考量萬一借款人繳不起款，他們要拍賣房子的時候，什麼樣的房子比較容易脫手。這就是為什麼同樣坪數的房子，在臺北市蛋黃區和在新北市蛋白區，能貸到的金額可能差異很大。

實價登錄資料的影響

現在政府有實價登錄系統，銀行的鑑價通常會參考附近的實價登錄成交行情。但要注意的是，實價登錄的資料可能會有三到六個月的延遲，所以如果碰上景氣很好的時候，實價登錄可能會低於實際成交價。這個時間差，大家在心裡要有個底。

我建議大家可以在內政部的不動產交易時信便民服務系統查詢實價登錄資料，作為自己評估房價的參考。但也不要太過依賴這些數字，因為每一間房子的條件都不一樣，銀行最後的鑑價還是要以他們的估價師實際勘查的結果為準。

影響房屋貸款成數的第四大因素：個人財務狀況與收支比

收支比是什麼？為什麼銀行這麼在意？

銀行在審核房貸的時候，除了看你的信用分數之外，還會計算你的「收支比」（Debt-to-Income Ratio，簡稱 DTI）。這個比例的意思是，你每個月的負債支出，佔你每月收入的比例。銀行會希望這個比例不要超過一定的上限，通常是月薪的30%到40%左右。

舉個例子來說：假設你每個月的收入是8萬元，那麼銀行希望你每個月的房貸支出不要超過2.4萬到3.2萬元之間。如果你的房貸加上其他負債（車貸、信貸、信用卡循環利息等）超過這個範圍，銀行可能就會降低你的核貸成數，或者要求你提出更多的財力證明。

這點我在辦第二間房子的時候有深刻體會。當時我已經有一筆車貸在繳，再加上新的房貸，銀行認為我的收支比有點喫不緊，最後雖然還是核貸了，但成數比我預期的少了半成。所以建議大家，在申請房貸之前，最好先把自己現有的負債整理一下，如果有辦法先還掉一些，就能提高核貸的成數。

如何證明自己的財力？

銀行在評估你的財力時，最主要看的文件包括：薪資證明（通常是近六個月的薪資轉帳紀錄）、年度扣繳憑單或所得稅繳稅證明、近一年的帳戶存摺明細、其他的財產證明（如定存、股票、基金等）。如果你是有固定薪轉的上班族，那麼銀行比較好評估；但如果你是自營商或SOHO族，可能就要準備更多的財力證明文件，纔有辦法讓銀行放心借錢給你。

另外，有些銀行會有所謂的「加分專案」，比如說你在該銀行有往來存款紀錄、有購買他們的理財產品、或是你任職的公司是該銀行的優質企業客戶等，這些都可能幫你爭取到更好的成數和利率。我建議大家可以多問幾家銀行，不要只看一家銀行的方案，因為每家銀行的風控標準不太一樣。

影響房屋貸款成數的第五大因素：房屋鑑估結果與擔保品價值

前面有提到，銀行鑑價和實際成交價之間可能會有落差。這個落差的大小，其實也是影響你最後能貸到多少錢的關鍵因素。銀行在估價的時候，會派出估價師到現場查勘，評估房屋的結構、屋況、裝潢、管理的情形等因素，然後再比對附近的成交行情，給出一個他們認為合理的估價。

估價師會看的幾個重點

一般來說，估價師在查勘房屋的時候會特別注意以下幾點：第一，房屋的結構是否有問題，比如說有海砂屋、幅射屋或是老公寓的管線老化等情形。第二，房屋的實際坪數和權狀坪數是否相符，有沒有虛坪的問題。第三，房屋的保全和管理情形如何，社區的管理品質好不好。第四，房屋的景觀和麪向，像是是否有嫌惡設施的景觀影響。

我之前在看一間房子的時候，代銷說可以貸到八成，但銀行估價師去現場看完之後，因為發現這間房子對面正好是一個停車場的出入口，噪音和空氣品質都不太好，最後估出來的價格比成交價低了快10%。這個例子就是告訴大家，不要完全相信代銷或房仲說的「可以貸八成」，因為最後銀行的估價纔是關鍵。

估價結果出來之後怎麼辦？

如果估價出來的價格低於你的成交價，有幾種解決方式可以參考：第一，跟賣方重新議價，用銀行估價當作談判的籌碼，這個方法我實際用過，效果還不錯。第二，想辦法提高自備款，補足估價和成交價之間的差額。第三，多問幾家銀行，看看有沒有哪家銀行的估價比較高。第四，如果估價差太多，可能就要考慮放棄這間房子，找其他選擇。

另外有一個小技巧，如果你的房子是新建案的預售屋，可以去看看這個建案已經交屋的戶別銀行估價多少。因為有些建商在行銷的時候會墊高價格，但銀行之間的估價通常有一定的默契，不太會差距太大。這個資訊可以透過房仲或是有經驗的代書打聽到。

影響房屋貸款成數的第六大因素：有無政策性優惠貸款資格

在臺灣，政府有提供一些政策性住宅優惠貸款，專門針對特定族羣或是首購族設計的。這類型的貸款通常利率比較優惠，成數也可能比較高，是很多購屋者會考慮的選項。但如果你的條件不符合這些專案的資格，可能就只能申請一般銀行的房貸，成數和利率都會有差異。

青年安心購屋優惠貸款

這個應該是大家最常聽到的政策性房貸了。全名是「內政部住宅基金提供首次購屋者優惠房貸專案」，最高額度是1,000萬元，最高成數可以到八成，但還是有一些限制條件的。首先，你必須是成年且未曾有過住宅的「首購族」。其次，你和配偶、名下子女的戶籍登記要在這個房子裡，而且房子必須是你們名下的。另外，你的年收入也要低於一定標準纔有資格申請。

這個專案的優點是利率比較優惠，而且有一段時間可以享有較低的利率補貼。但缺點是額度上限只有1,000萬，如果你買的房子總價比較高，超過的部分還是要靠一般房貸來補足。所以這個專案適合首購而且房子總價不是太高的族羣。

其他政策性優惠專案

除了青年安心購屋優惠貸款之外，還有一些其他的政策性專案可以關注：比如說各縣市政府會推出的在地優惠房貸，像是臺北市的「友善住宅房貸」、新北市的「捷運住宅優惠房貸」等，另外還有針對中低收入戶、弱勢族羣、原住民等特殊身分的優惠方案。不過這類專案的資訊比較零散，需要自己主動去各縣市政府的住宅部門或是內政部不動產資訊平臺查詢。

我建議大家，在準備購屋之前，可以先上內政部住宅補貼網站查詢有哪些適合你的政策性專案，看看自己是否符合申請資格。因為這些專案的條件可能每年都會調整，所以要隨時注意最新的資訊。

影響房屋貸款成數的第七大因素：總費用支出與銀行選擇

最後一個影響因素，其實是很多人在申請房貸時會忽略的——那就是銀行的選擇和你的包裝方式。不同的銀行有不同的風控標準和業務壓力，所以即使是同一間房子、同樣的條件，不同銀行可能給出完全不同的核貸結果。這一點我在辦第三間房子房貸的時候特別有感觸。

各家電銀比較策略

現在市面上有非常多的銀行都有房貸業務，每家銀行的利率、成數、核貸標準都不太一樣。一般來說，大型公股銀行（像兆豐、合庫、土銀、華南等）的核貸標準比較嚴格，但利率通常也比較穩定；民營銀行（像中信、玉山、國泰等）的核貸標準可能稍微寬鬆一些，但利率的波動也比較大。

我建議大家可以找兩到三家銀行同時估價，這樣不只能比較利率，還能比較估價結果和核貸成數。但要注意的是，每一次估價都會有一次聯徵查詢紀錄，如果短時間內頻繁查詢，可能會影響信用分數。所以建議大家先電話詢問篩選，選兩三家再去實際申請估價。

申請房貸時要注意的費用

申請房貸的時候，除了要注意利率之外，還要留意其他的費用支出，像是開辦費、帳管費、代書費、火險地震險的保費、設定抵押權的規費等。這些費用雖然看起來不多，但加起來也是一筆不小的數目。我在第一次辦房貸的時候，業務只跟我說了利率，結果到對保的時候才發現有一堆七七八八的費用，當下有點傻眼。後來我學乖了，一定會在進件之前問清楚所有可能的費用。

另外，有些銀行會推出「一段式利率」和「分段式利率」兩種方案。一段式利率就是所有期間都是同一個利率，比較單純；分段式利率則是前期有一個優惠利率，後期調回正常利率。建議大家要詳細計算整體的利息支出，不要只看前面的優惠利率。

實用建議：提高房屋貸款成數的五大技巧

經過上面的說明，大家應該對影響房屋貸款成數的因素有了基本的瞭解。現在我要來分享一些實用的技巧，幫助大家在申請房貸時能爭取到更好的成數和條件。

技巧一：提前半年至一年培養信用分數

最重要的準備工作，就是在申請房貸之前的半年到一年就開始培養良好的信用紀錄。具體的做法包括：信用卡帳單全額繳清、不要只繳最低應繳金額、不要使用信用卡分期功能、盡量不要申請新的信用卡或信用貸款、避免聯徵查詢等。這個時候你可能會覺得「我又沒有要借錢，為什麼要注意這些」，但等到真的要申請房貸的時候，就會知道徵信分數的重要性了。

技巧二：降低負債比率

在申請房貸之前，想辦法把現有的負債比率降低。如果你有車貸、信貸或信用卡循環利息，最好能夠提前清償或是轉貸到利率比較低的方式。因為這些負債都會被銀行計入你的收支比當中，如果比例太高，銀行就會擔心你的還款能力，進而降低核貸成數。

我的建議是，在決定要買房子之前，先去銀行拉一份自己的聯徵報告，看看目前的狀況是怎樣的。這個動作很重要，因為有時候你以為自己信用很好，但實際上可能有一些你不知道的問題，比如說手機門號遲繳被通報等。

技巧三：提供完整的財力證明

申請房貸的時候，提供越完整的財力證明越好。除了基本的薪資轉帳之外，可以多附上定存明細、股票或基金持有證明、不動產權狀影本等，這些都可以幫你加分。銀行看到你有其他的資產，會認為你的財務狀況比較穩健，還款能力也比較強。

另外，如果你有穩定的其他收入，例如房租收入、利息收入或執行業務收入，也要盡量提出證明。不過要提醒的是，有些銀行可能會要求租金收入要提供租約當佐證，否則可能不被計入。

技巧四：選擇有利的房屋條件

在購屋的時候，如果可以選擇的話，盡量選擇銀行比較喜歡的房屋條件。比如說，選擇屋齡比較低的房子、選擇管理良好的社區大樓、選擇靠近捷運站的物件等。這些條件都會讓銀行的估價和核貸意願比較高。

反過來說，如果你已經看了某間房子但發現有一些條件不利，比如說屋齡比較高、或是附近有嫌惡設施等，那就要有心理準備銀行可能只願意貸比較低的成數，屆時要準備更多的自備款。

技巧五：找專業的代書協助

最後一個建議是，找一個有經驗的代書協助你處理整個房貸流程。一個好的代書不只能幫你處理過戶和設定抵押權的流程，還能幫你評估哪一家銀行的方案比較適合你，甚至能幫你向銀行爭取更好的條件。

我之前找的代書就跟我分享過，有些銀行對某些特定地區或特定建案的估價特別熟悉，甚至有配合的專案可以爭取更好的條件。所以找對代書，也是提升核貸成數的一個小撇步喔！